Nesemann Steuerberatung

Umsatzsteuer-Aktuell 02/2012

Umsatzsteuerliche Behandlung von Wohnungseigentümergemeinschaften


l. Grundlagen für private Wohnungseigentümer


Nach umstrittener, aber herrschender Meinung ist eine Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG) Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG). Sie erbringt Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit, soweit die Leistungen in der:

  • Gebrauchsüberlassung,
  • Instandhaltung,
  • Instandsetzung und
  • sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (nicht Sonder-eigentum oder
  • in der Lieferung von Wärme- und ähnlichen Gegenständen bestehen.

Grund für diese Steuerbefreiung ist, dass der Leistungsempfänger (Wohnungs- bzw. Teileigentümer) an einem Vorsteuerabzug im Allgemeinen nicht interessiert ist. Die Steuerbefreiung dient insoweit der Vereinfachung der Besteuerung und vermeidet unerwünschte steuerliche Belastungen des Wohnungs- und Teileigentums.

In der typischen Jahresabrechnung des Hausverwalters wird wegen der Steuerbefreiung keine Umsatzsteuer ausgewiesen. 

 

ll. Besonderheiten für Unternehmer

Die eigentlich als Vereinfachung gedachte Umsatzsteuerbefreiung kann für Eigentümer, die ein Gebäudeteil zu unternehmerischen Zwecken nutzen – z.B. als Büro oder umsatzsteuerpflichtig weitervermieten - von Nachteil sein. Diese unternehmerischen Eigentümer hätten z.B. aus Instandhaltungsaufwendungen für das Gemeinschaftseigentum und die Lieferung von Strom sowie den Verwalterkosten keinen Vorsteuerabzug.

 

Daher sieht das Umsatzsteuergesetz vor, dass die WEG zur Umsatzsteuerpflicht optieren kann. Diese Option kann nur insoweit ausgeübt als der jeweilige Eigentümer unternehmerisch tätig ist. Des Weiteren kann für jede einzelne Leistung – z.B. Instandsetzungsaufwendungen oder Verwalterkosten sowie Versicherungsaufwendungen – entschieden werden, ob zur Steuerpflicht optiert werden soll.

 

Vorteil dieser Regelung ist, dass die Umsatzsteuer für unternehmerisch tätige Eigentümer nicht zum Kostenfaktor, sondern als durchlaufender Posten behandelt wird.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dann allerdings verpflichtet, ggf. monatliche Umsatzsteuer-Voranmeldungen beim Finanzamt einzureichen und jährlich eine Umsatzsteuererklärung abzugeben. Wegen dieser zusätzlichen Tätigkeiten wird der Verwalter in der Regel ein höheres Verwaltungsentgelt verlangen. Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 12. Mai 1992 (Az.: 15 W 33/92) entschieden, dass der Wechsel zur Umsatzsteuerpflicht einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfordert. Allerdings hat das Gericht auch entschieden, dass die privaten Eigentümer die Zustimmung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG grundsätzlich nicht verweigern dürfen, wenn ihnen dadurch kein Nachteil entsteht. Das heißt, soweit die unternehmerisch tätigen die privaten Eigentümer von den zusätzlichen Kosten freistellen, dürfte grundsätzlich die Option zur Steuerpflicht nicht verweigert werden.

 

Im Falle der Option zur Umsatzsteuerpflicht würde die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Umsatzsteuernummer erhalten. Die Hausgeldabrechnung gegenüber den Eigentümern müsste dann wie eine Rechnung aufgebaut sein und z.B. die Steuernummer ausweisen.

 

Die Auswirkungen einer Option zur Umsatzsteuerpflicht soll das nachfolgende Beispiel verdeutlichen:

 

Sachverhalt:
A und B bilden eine WEG und sind an dem Grundstück zu jeweils 50% beteiligt. Das Gebäude besteht aus einem Erd- und einem Obergeschoss mit jeweils gleicher Fläche. A nutzt das Erdgeschoss als Einzelhändler. B lebt in der darüber liegenden Wohnung.

 

Im Jahr 2011 sind Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 50.000 € Netto zuzüglich 9.500 € Umsatzsteuer entstanden.

 

Umsatzsteuerliche Behandlung:

Umsatzsteuerliche Behandlung von Wohnungseigentümergemeinschaften
 

A hat als Unternehmer einen Vorsteuerabzug in Höhe von 4.750 € und somit geringere Kosten, nämlich 25.000 € als die Privatperson B mit Kosten von
29.750 €.

 

Bremen/Hamburg, 1. September 2012