Reparatur- und Wartungsarbeiten fallen nicht unter die Sonderregelung, wenn das Entgelt (netto) für den einzelnen Umsatz nicht mehr als 500 € beträgt. Ausgenommen sind auch Planungs- und Überwachungsleistungen, z.B. Leistungen von Statikern, Architekten, Garten- und Innenarchitekten, Vermessungs-, Prüf- und Bauingenieure. Des Weiteren gehören z.B. auch die nachfolgenden Leistungen nicht zu den Bauleistungen:

Das empfangene Unternehmen muss ein Bauunternehmen sein, d.h. ein Unternehmen, welches selbst die unter Tz. 1 aufgeführten Bauleistungen erbringt. Bei gemischten Umsätzen soll nach Auffassung der Finanzverwaltung diese Voraussetzung erfüllt sein, wenn die erbrachten Bauleistungen im vorangegangenen Kalenderjahr mehr als 10 % der gesamten Umsätze betragen. In einem aktuellen Urteil des Finanzgerichtes Baden-Württemberg vom 27. Mai 2011 (Az.: IX K5187/08) soll die Bestimmung der Anwendbarkeit der umgekehr­ten Steuerschuldnerschaft nach einer Umsatzgrenze beim Leistungsempfänger nicht maßgeblich sein. Das Gericht ist der Auffassung, dass allein die Umstände entscheidend sein dürfen, die der leistende Unternehmer erkennt oder erkennen kann. Gegen dieses Urteil wurde Revision eingelegt und das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Az.: XI R 21/11 anhängig.

Unabhängig von der Umsatzgröße des Leistungsempfängers kann das leistende Unternehmen davon ausgehen, dass der Leistungsempfänger ein Bauunternehmen ist, wenn er von ihm eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG ausdrücklich für Umsatzsteuerzwecke erhält.

II. Bauträger bis zum BFH Urteil

1. Bauträger als „bauleistende“ Unternehmen

Die umsatzsteuerliche Behandlung der Bauträgergesellschaften hat sich in den letzten Jahren gewandelt. In der Vergangenheit war es so, dass die umgekehrte Steuerschuldnerschaft nicht für Bauträger galt, soweit sie ausschließlich Umsätze erbrachten, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fielen.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat diese Sichtweise für nach dem 31. Dezember 2009 erbrachte Bauleistungen in den Schreiben vom 16. Oktober 2009 und 11. März 2010 modifiziert (aufgenommen im Abschnitt 13b.3 Abs. 8 Umsatzsteueranwendungserlass „UStAE“). Danach sind Unternehmen, die eigene Grundstücke zum Zweck des Verkaufs bebauen (Bauträger), nur dann für die von anderen Unternehmern an sie erbrachten Bauleistungen nicht Steuer­schuldner nach § 13b UStG, wenn sie ausschließlich Grundstücksgeschäfte tätigen, bei denen es sich nicht um Werklieferungen handelt (die 10 % Grenze gilt auch hier).

Nach Auffassung des bayerischen Landesamtes für Steuern im Schreiben vom 23. Juni 2010 stellt der Verkauf der Grundstücke bereits vor oder in der Bauphase regelmäßig eine Werklieferung dar. Eine Werklieferung ist vor allem dann anzunehmen, wenn die Objekte (z.B. Häuser oder Wohnungen) nach den individuellen Wünschen des Kunden erstellt werden.

Nach dem Schreiben des BMF vom 21. Februar 2011 an den Präsidenten des Landesverbandes der steuerberatenden, wirtschaftsprüfenden Berufe in Bayern e.V. reicht es bei einem Verkauf von Grundstücken in der Bauphase aus, wenn der Kunde – unabhängig vom Umfang – noch Einfluss nehmen kann. In einem weiteren Schreiben vom 4. Mai 2011 wurde diese Auffassung bestätigt.

Darüber hinaus wird durch das BMF die Frist zur Anwendung der Regelungen um ein Jahr verlängert. Es wird von der Finanzverwaltung danach nicht beanstandet, wenn die Bauträger für bis zum 31. Dezember 2010 erbrachte Werklieferungen die umgekehrte Steuerschuldnerschaft nicht anwenden.

Ist in den Rechnungen an den „bauleistenden“ Bauträger ab dem 1. Januar 2011 Umsatzsteuer ausgewiesen und wird diese an den leistenden Unternehmen bezahlt, droht eine „doppelte“ Belastung mit Umsatzsteuer, da das Finanzamt im Rahmen einer steuerlichen Prüfung die Umsatzsteuer noch einmal vom Bauträger verlangen könnte.

2. Empfehlung

Wir empfehlen Bauträgern, die ihre Objekte vor oder in der Bauphase weiterver­äußern und die Einflussnahme des Käufers nicht ausdrücklich ausschließen, die umgekehrte Steuerschuld­nerschaft i.S.d. § 13b UStG anzuwenden. D.h. die Rechnungen von Subunter­nehmern über durchgeführte Bauleistungen dürfen keine Umsatzsteuer enthalten. Den Subunternehmern sollte zur Ak­zeptanz dieser Vorgehensweise eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG ausdrücklich für umsatzsteuerliche Zwecke vorgelegt werden. In diesem Fall stellen sich die Leistungs- und Liquiditätsflüsse folgendermaßen dar: